Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) tritt mit 1. Jänner 2026 eines der umfassendsten Reformpakete im österreichischen Mietrecht seit Jahren in Kraft. Die Neuerungen betreffen sowohl die Mechanismen der Mietanpassung als auch die Struktur von Mietverträgen und bringen damit weitreichende Veränderungen für Vermieter, Mieter und die gesamte Immobilienwirtschaft. Im Zentrum steht das neue Mieten‑Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das die bisherige Praxis der Indexanpassungen grundlegend neu ordnet und stärker an die Stabilität des Wohnungsmarktes anknüpft.
Einmal jährlich: Die neue Logik der Mietanpassung
Die wohl bedeutendste Änderung betrifft die Wertsicherung von Mieten. Künftig dürfen Mietzinse nur noch einmal pro Jahr, nämlich am 1. April, angepasst werden. Damit verabschiedet sich der Gesetzgeber von der bisherigen Praxis, wonach Mietanpassungen je nach Vertragsgestaltung zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen konnten.
Diese Vereinheitlichung schafft nicht nur Transparenz, sondern erleichtert auch die langfristige Planung – sowohl für Vermieter, die ihre Einnahmen besser kalkulieren können, als auch für Mieter, die nicht mehr mit mehreren oder unvorhersehbaren Anpassungen im Jahr rechnen müssen.
Gedämpfte Inflation: Wie das MieWeG die Teuerung abfedert
Ein Kernanliegen des Gesetzgebers ist es, die Auswirkungen hoher Inflationsraten auf den Wohnungsmarkt zu mildern. Das MieWeG führt daher eine zweistufige Anpassungslogik ein:
- Die ersten 3 % der Jahresinflation werden vollständig weitergegeben.
- Darüber hinausgehende Inflationsanteile fließen nur noch zu 50 % in die Miete ein.
Diese Regelung gilt für:
- Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen
- den Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG
- bestehende und neue Mietverträge
Damit wird die Mietentwicklung spürbar verlangsamt, ohne die wirtschaftliche Grundlage der Vermietung zu gefährden. Für Mieter bedeutet dies eine deutliche Entlastung in Zeiten hoher Teuerung, während Vermieter weiterhin eine inflationsgebundene, aber moderatere Anpassung erhalten.
Längere Bindung: Mindestbefristung steigt auf fünf Jahre
Eine weitere zentrale Neuerung betrifft die Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen. Diese wird von bisher drei auf künftig fünf Jahre verlängert. Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, die Stabilität von Mietverhältnissen zu erhöhen und die Zahl sehr kurzfristiger Befristungen zu reduzieren.
Für Vermieter bedeutet dies eine längere Bindung an den Mieter, was die Planungssicherheit erhöht. Für Mieter wiederum schafft die längere Mindestdauer mehr Kontinuität und Schutz vor häufigen Vertragswechseln.
Präzisierungen im MRG und Richtwertgesetz
Neben den großen strukturellen Änderungen enthält das 5. MILG auch mehrere Detailanpassungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz (RichtWG). Dazu zählen:
- klarere Regeln zur Verjährung von Rückforderungsansprüchen,
- präzisere Definitionen zur Stellung des Hauptmieters,
- Anpassungen bei der Ermittlung und Anwendung von Richtwerten.
Diese Änderungen sollen Rechtsunsicherheiten reduzieren und die Anwendung des Mietrechts in der Praxis vereinfachen.
Auswirkungen auf Richtwert-, Kategorie- und freie Mieten
Die Reform betrifft sämtliche Mietzinsarten:
RICHTWERTMIETEN
- bleiben indexiert,
- werden aber künftig ausschließlich am 1. April angepasst,
- unterliegen der gedämpften Wertsicherung.
KATEGORIE‑MIETEN
- folgen ebenfalls der neuen Wertsicherungslogik,
- was zu selteneren und moderateren Anpassungen führt.
FREIE MIETEN
- fallen unter das MieWeG, sofern eine Wertsicherung vereinbart ist,
- wodurch auch hier die Inflationsdämpfung greift.
Damit entsteht ein einheitlicheres System, das die bisher teils stark unterschiedlichen Anpassungsmechanismen harmonisiert.
Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick
Mietanpassungen nur noch 1× jährlich
→ Stichtag: 1. April
Gedämpfte Wertsicherung
→ 3 % Inflation voll, darüber hinaus nur 50 %
Mindestbefristung verlängert
→ künftig 5 Jahre statt 3 (mit Ausnahmen)
Gilt für bestehende und neue Verträge
→ im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG
Präzisierungen im MRG & RichtWG
→ u. a. Verjährung, Hauptmieterstellung, Richtwerte
Ein Reformpaket mit langfristiger Wirkung
Mit dem 5. MILG setzt der Gesetzgeber ein deutliches Signal: Die Mietentwicklung soll planbarer, transparenter und sozial ausgewogener werden. Die Reform reagiert auf die Herausforderungen der vergangenen Jahre – insbesondere die hohen Inflationsraten – und schafft ein System, das sowohl Mieter schützt als auch Vermietern verlässliche Rahmenbedingungen bietet.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das Gesetz eine Phase der Umstellung, aber auch eine Chance: Die neue Einheitlichkeit und Berechenbarkeit können langfristig zu einem stabileren und vertrauensvolleren Mietmarkt beitragen.
